邵陽新聞網(wǎng)3月31日訊（通訊員 劉三紅 付軍慧）在商品房預售交易中，購房者通常采用按揭貸款方式緩解資金壓力。根據(jù)行業(yè)慣例，銀行對于在建工程的預售商品房會先行辦理抵押權(quán)預告登記以控制風險。然而，當購房者出現(xiàn)斷供，而預售商品房又還沒進行所有權(quán)首次登記的情形時，銀行能否直接行使抵押權(quán)并就抵押物優(yōu)先受償？近日，洞口縣人民法院審理了一起未能按時償還購房貸款引起的金融借款合同糾紛，判決駁回銀行關(guān)于行使抵押權(quán)及優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求。
基本案情：
2020年3月，徐某某夫婦與某置業(yè)公司、洞口某銀行簽訂《商業(yè)用房借款擔保合同》，約定貸款22萬元購房，并以所購房產(chǎn)設定抵押擔保，置業(yè)公司提供連帶責任保證。當月雖完成抵押權(quán)預告登記，但涉案房屋至今未辦理所有權(quán)首次登記。自2024年1月起，徐某某夫婦未按約還貸，銀行遂提起訴訟，要求宣布貸款提前到期，三被告連帶清償本息，并主張對抵押房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)。
法院判決：
法院審理后認為，徐某某夫婦及某置業(yè)公司與洞口某銀行簽訂《商業(yè)用房借款擔保合同》合法有效。徐某某夫婦未按期償還貸款本息，構(gòu)成違約，洞口某銀行有權(quán)依合同約定宣布案涉貸款提前到期并收回已發(fā)放的借款本息。但是抵押權(quán)預告登記僅產(chǎn)生將來物權(quán)變動的請求權(quán)，因涉案房產(chǎn)未完成所有權(quán)首次登記，抵押權(quán)尚未依法設立，故駁回銀行對房產(chǎn)的優(yōu)先受償請求。置業(yè)公司作為連帶責任保證人，且在保證期間內(nèi)被主張權(quán)利，應承擔連帶保證責任。
法官說法：
抵押權(quán)預告登記后，預告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預告登記已經(jīng)失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持。房屋抵押權(quán)預告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設立登記之前，其享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并非對涉案房屋享有抵押權(quán)。
預告登記權(quán)利人雖可對抗后續(xù)物權(quán)變動，但未經(jīng)正式登記不能直接取得物權(quán)效力。這對金融機構(gòu)風險管理具有警示作用——在預售商品房貸款業(yè)務中，應加強貸前審查，確保開發(fā)進度與登記條件相匹配；對購房者而言，亦需充分認知預告登記與正式抵押的法律差異，避免誤判違約責任后果。
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》
第六百六十七條 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。
第六百七十四條 借款人應當按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，借款期間不滿一年的，應當在返還借款時一并支付；借款期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在返還借款時一并支付。
第六百七十五條 借款人應當按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，借款人可以隨時返還；貸款人可以催告借款人在合理期限內(nèi)返還。
第六百七十六條 借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。
第六百八十八條 當事人在保證合同中約定保證人和債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。
連帶責任保證的債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形時，債權(quán)人可以請求債務人履行債務，也可以請求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔保證責任。
第六百九十一條 保證的范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。當事人另有約定的，按照其約定。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》
第五十二條第一款 當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預告登記已經(jīng)失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權(quán)自預告登記之日起設立。
